Po zaradení nehnuteľnosti do ponuky sa začne aktívna inzercia a ponúkanie klientom. Absolvujú sa obhliadky so záujemcami a keď klient prejaví záujem, potvrdzujú sa základné podmienky nájmu oboma stranami písomne emailom. Po potvrdení klientom je pre neho nehnuteľnosť zarezervovaná formou podpisu rezervačnej dohody. Následne sa začína riešiť nájomná zmluva, do ktorej zakomponujeme pripomienky oboch strán. Po podpise nájomnej zmluvy sa od nájomcu očakávajú úhrady prvých platieb nájomného a depozitu. Následne prichádza k odovzdaniu nehnuteľnosti v prítomnosti nášho makléra.
Prvá obhliadka a príprava Vašej nehnuteľnosti na zadanie do našej ponuky je realizovaná našim odborníkom pre nábor a manažment nehnuteľností a prediskutuje s Vami Vaše preferencie na nájomcu a ostatné Vaše požiadavky:
Ak žijete v zahraničí, je možné všetko prejednať telefonicky, mailom alebo cez whatsapp.
Výška provízie predstavuje výšku 1 mesačného nájmu (bez energií a obslužných platieb), v prípade nájomnej zmluvy na minimálne 12 mesiacov.
Provízia je hradená oboma zmluvnými stranami. V tom istom obchodnom prípade budeme účtovať províziu Vám ako prenajímateľovi za sprostredkovanie prenájmu a zároveň samostatnú províziu z druhej strany od nájomcu za sprostredkovanie nájmu Vašej nehnuteľnosti.
Požadovanú výšku prenájmu si stanovíte Vy sám ako vlastník.
Ak sa nám zdá cena príliš vysoká alebo naopak nízka, informujeme Vás o jej vhodnej korekcii. Ak sa jedná o Váš prvý prenájom alebo si nie ste istý, vždy Vám radi poradíme ako správne nastaviť cenu.
Máme vypracované kvalitné a funkčné návrhy nájomných zmlúv našim právnym oddelením. Bežne ich vyhotovujeme aj pre cudzincov v slovensko–anglickej verzii.
Samozrejme, ak máte vlastného právnika, je veľmi vhodné aby Vám nami pripravovaný zmluvný návrh skontroloval, prípadne doplnil pripomienky.
Nie, provízia je účtovaná len v prípade, ak je úspešne zrealizovaný prenájom klientovi, ktorého sme Vám sprostredkovali. Inak neplatíte nič.
Vašu nehnuteľnosť inzerujeme a ponúkame na všetkých hlavných realitných portáloch (nehnuteľnosti.sk; reality.sk; topreality.sk) + desiatkach podportáloch v slovenskom a anglickom jazyku a samozrejme na našej webovej stránke.
Po skúsenostiach s podpultovým ponúkaním bytov a domov je takáto forma úplne nevhodná a u nás už ani nie je možná.
Naši makléri pracujú transparentne a len s ponukami, ktoré sú u nás v systéme ako aj na webovej stránke zverejnené.
Z marketingového hľadiska. Záujemcovia často zadávajú do vyhľadávacieho filtra maximálnu výšku ceny nájmu v ich budgete (mesačnom rozpočte). Cena energií a služieb je obvykle variabilná zložka a je hradená podľa skutočnej spotreby.
Ak je nehnuteľnosť správne a vhodne odprezentovaná na realitnom trhu, problémom môže byť (je pravdepodobne) cena alebo príliš obmedzujúce podmienky na potenciálnych nájomcov – vtedy aj na základe počtu vzhliadnutí inzerátu vieme vlastníkovi poradiť ako vhodne modifikovať podmienky nájmu.
Vaša nehnuteľnosť si zaslúži byť profesionálne odprezentovaná a preto každú nehnuteľnosť v našom portfóliu nafotí náš firemný fotograf na naše náklady. Pri vybraných nehnuteľnostiach vyhotovíme 3D vizualizáciu (interiérový scan MATTERPORT), pôdorys, video, prípadne využijeme aj ďalšie nástroje, ktoré nám pomôžu Vašu nehnuteľnosť odprezentovať záujemcom o nájom. Z dôvodu dodržania firemných štandardov kvality a autorského zákona pracujeme výlučne s fotografiami nehnuteľnosti, ktoré sami ako firma zabezpečíme.
Fotografie slúžia výhradne pre potreby našej firmy, preto Vám ich poskytnúť nemôžeme, aj keď je na nich nafotená Vaša nehnuteľnosť.
Ak sa Vám fotografie Vašej nehnuteľnosti, ktoré sme zabezpečili páčia, môžete si podobné presne podľa Vašej predstavy a zadania objednať u nášho firemného fotografa.
Nevyžadujeme exkluzivitu.
Radi zaradíme Vašu nehnuteľnosť do našej ponuky aj keď ste ju už ponúkli cez inú RK.
Zdanlivo sa Vám môže zdať, že tým zvýšite šancu na úspešný prenájom, ale nie je to celkom tak. Neodporúčame však zadávať ponuku do viac ako 2 – 3 RK.
Ak ju však zadáte u nás, služby iných realitiek už nebudete potrebovať, sme najlepší.
S kolegami z iných RK spolupracujeme a ak majú záujemcu o Vašu nehnuteľnosť, na spolupráci s nimi sa dohodneme.
Áno môžete, no vo väčšine prípadov prídete na to, že je to zbytočné a otravné. Mnoho majiteľov nakoniec svoju nehnuteľnosť radšej stiahlo zo súkromnej inzercie, nakoľko ich stále kontaktovali len iné realitky a inzerát nakoniec zdieľali, ,,ukradli“ a ,,obchodovali“ s ním ďalej bez ich vedomia.
Áno. V takom prípade je však potrebné špeciálne prispôsobiť podmienky nájmu (výpovedné lehoty, realizácie obhliadok so záujemcami o kúpu) tak, aby si ich bol nájomca vedomý a súhlasil s nimi. Niekedy sa stane, že kupujúci kúpi byt ako investíciu aj s nájomcom.
Nie, naši makléri nemajú pridelené nehnuteľnosti a ich vlastníkov. Naopak, dostávajú pridelených klientov – záujemcov o nájom, vďaka čomu sú nehnuteľnosti v našej ponuke ponúkané aktívnejšie, efektívne a rýchlo sa prenajmú. Preto sa Vám môže stať, že v ten istý deň prídu na obhliadku s našimi záujemcami viacerí naši makléri.
Táto naša firemná schéma Vám len zvýši šancu a možnosti na výber najvhodnejšieho nájomcu.
Najčastejšie sa prenajímajú nehnuteľnosti kompletne zariadené – výnimka sa týka rodinných domov, rezidencií a viacizbových bytov. Pokiaľ kupujete novostavbu a nie ste si istý zariadením, je najlepšia zlatá stredná cesta – kompletná kuchyňa, kúpeľňa, klimatizácia, vstavané skrine, základné zariadenie obývačky – zvyšok môže byť dozariadený po dohode s nájomcom.
Samozrejme pri ponúkaní má byť nehnuteľnosť vyprataná, čistá, ak je to potrebné aj vymaľovaná a všetko čo má fungovať, nech aj bez závad funguje.
Základom je komunikácia, komunikujte so svojim nájomcom, informujte ho o plánovaných obhliadkach s potencionálnymi záujemcami a našimi maklérmi, vždy spolu nájdeme vhodný termín a čas obhliadok, ktoré sa snažíme dohodnúť kontinuálne za sebou.
Požiadajte Vášho nájomcu, aby nehnuteľnosť pripravil na obhliadku (upratal aj svoje osobné veci).
Nájomná zmluva sa uzatvára minimálne na 12 mesiacov, pri rodinných domoch alebo väčších rezidenciách na 2 až 3 roky. Väčšina záujemcov o nájom síce uzatvorí zmluvu na jeden rok, ale mnoho z nich dodatočne požiada o predĺženie, ak je s podmienkami nájmu spokojná.
Áno, nájomca platí depozit – kauciu vo výške 1 až 2 mesačných nájmov. Depozit je možné použiť na opravu poškodenia zariadenia a vybavenia v priebehu nájmu zo strany nájomcu.
V špeciálnych prípadoch je možné naformulovať uplatnenie depozitu – kaucie ako zmluvnú pokutu za predčasné ukončenie nájmu zo strany nájomcu.
Depozit je zábezpeka pre prenajímateľa a slúži na úhradu opráv a odstránení poškodení zariadenia a vybavenia v priebehu nájmu a aj po ukončení nájmu. Obvyklá výška depozitu býva 1 až 2 mesačné nájmy, v závislosti od vybavenia nehnuteľnosti, alebo ak má nájomca v predmete nájmu zvieratko.
Depozit – kaucia má byť vyúčtovaná a vrátená nájomcovi až po ukončení nájmu a prevzatí nehnuteľnosti. Nájomca občas navrhne prenajímateľovi, že má depozit použiť ako poslednú splátku nájomného, čo neodporúčame, lebo v prípade aj dodatočne objavených poškodení nehnuteľnosti alebo nedoplatkov na energiách nie je možné tieto z čoho zaplatiť.
Depozit-kaucia neslúži ako posledná splátka nájomného.
V špeciálnych prípadoch je možné naformulovať uplatnenie depozitu – kaucie ako zmluvnej pokuty za predčasné ukončenie nájmu zo strany nájomcu.
Naši makléri Vám budú nápomocní a radi Vám poradia aj pri riešení vzniknutých situácií v priebehu nájmu. Všetky tieto typy problémov si však musíte ako prenajímateľ a účastník nájomnej zmluvy riešiť sám. Naša RK nenesie zodpovednosť za zmluvné plnenia a prípadné nezhody účastníkov nájomných zmlúv.
Naša spoločnosť má širokú domácu a zahraničnú klientelu, súkromné osoby ale aj firmy:
manažéri firiem, diplomati, pracovníci z IT sektoru a automobiliek, lekári, solventní domáci klienti ale aj zahraniční študenti.
Medzi našich spokojných klientov okrem iných patrí aj:
VOLSKWAGEN, AUDI, SAMSUNG, DELL, IBM, AMAZON, LIDL, ČSOB, SLSP
Naša RK sa snaží záujemcu o nájom vždy v rámci možností preveriť a všetky získané informácie Vám poskytneme. Ak máme zo záujemcu akýkoľvek negatívny dojem, odkomunikujeme ho s Vami a Vy sa rozhodnete, či uzatvoríte nájomnú zmluvu.
Naša RK a jej makléri pri realizácií obchodných prípadov navrhujú svojim klientom postupy a zmluvné návrhy len s osobami, u ktorých je v dobrej viere možno predpokladať že svoje sľuby a zmluvné záväzky budú aj plniť.
O nič väčšie ako klienti bez detí. V prípade neplatenia nájmu je možné s nimi ukončiť zmluvu rovnako ako s nájomcami bez detí. Samozrejme pri detičkách môže dôjsť k určitému opotrebovaniu zariadenia, avšak naša RK neeviduje žiadne prípady katastrofálneho zničenia bytov či domov, naopak, majitelia boli skoro vždy úplne spokojní. Veľa detí v nami prenajatých nehnuteľnostiach aj vyrastalo a majitelia sú s nájomcami do dnešného dňa v priateľskom kontakte.
Prenájom s domácim zvieratkom predstavuje samozrejme vždy väčšie riziko zničenia, no dá sa ošetriť 2-3 mesačnou kauciou. V našej RK neevidujeme extrémne poškodenia nehnuteľností, v ktorých bývali nájomcovia so zvieratami. Odporúčame do nájomnej zmluvy zakomponovať povinnosť profesionálne vyčistiť nehnuteľnosť na náklady nájomcu pred finálnym späťodovzdaním nehnuteľnosti. Paradoxne, niekedy ľudia poškodia byt viac než domáce zvieratká.
Áno, no ak sú príliš eliminujúce, môže dlhšie trvať nájdenie vhodného nájomcu.
Odporúčame ,,káblovo´´ zapojiť, určite áno. Možno aj aktivovať minimálne programy pre Internet. Najmä zahraniční klienti sú na tieto služby zvyknutí a je to pre nich komfortnejšie, než aby si to museli vybavovať a zriaďovať. Ak by mal budúci nájomca vyššie nároky na rýchlosť Internetu, detaily budú uvedené v nájomnej zmluve.
Ako kedy. Výhody prepisu na nájomcu sú tie, že si sám na svoje meno platí čo spotrebuje a nemusí prenajímateľa obťažovať odčítavaním skutočnej spotreby a vyúčtovaním. Pri ponechaní si meračov a zmlúv dodávateľov médií nemusí prenajímateľ robiť ich prepisy ale musí nájomcovi vyúčtovávať zálohové platby s reálnou spotrebou obvykle raz ročne, alebo pri ukončení nájmu. Záleží na tom kto, čo a v akej situácií preferuje.
Je dobré túto možnosť klientom ponúknuť a môžete doporučiť upratovacie služby, s ktorými máte dobrú skúsenosť. Nájomca môže Vašu ponuku využiť a prijať, ale to, kto mu nehnuteľnosť bude upratovať, má právo rozhodnúť a vybrať si sám.
Rýchlosť úspešného uzatvorenia nájomnej zmluvy ovplyvňujú najmä cena, Vaše požiadavky a preferencie na budúceho nájomcu. Správne stanovená cena – nehnuteľnosť sa u nás nezohreje dlhšie ako týždeň, možno dva.
Klimatizáciu ako súčasť vybavenia rozhodne odporúčame, nakoľko Vaša nehnuteľnosť si túto vymoženosť zaslúži a je pravdou, že ak klíma v byte je, môže to nájomcu motivovať pre jej výber oproti ostatným nehnuteľnostiam, čo klímu nemajú.Nie je dobré čakať, či by si nájomca klímu želal a potom ju narýchlo dorábať. Je to dlhodobá investícia do Vášho majetku, ktorú si nájomca po skončení nájmu nezoberie, ale skvalitní mu bývanie.
Je to dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom, avšak vždy trvajte na tom, aby podmienky tejto dohody boli jasne a zrozumiteľne uvedené v nájomnej zmluve. Z našich dlhoročných skúseností odporúčame, aby údržbu a starostlivosť o záhradu, bazén a klímu pravidelne zabezpečoval Váš overený dodávateľ.
Obvyklá doba nájmu býva 1 až 2 roky.
Vo výnimočných prípadoch, ak s tým prenajímateľ súhlasí, je možné uzatvoriť tzv. short-term lease aj na dobu kratšiu ako jeden rok, minimálne však na tri mesiace.
Výška provízie predstavuje výšku 1 mesačného nájmu (bez energií a služieb), v prípade nájomnej zmluvy na minimálne 12 mesiacov.
Pri realizácií krátkodobých prenájmov (3-6 mesiacov) je výška provízie 15% z celkového nájomného za zmluvne dohodnuté obdobie nájmu.
Závisí od konkrétneho majiteľa bytu, niektorí majitelia sú krátkodobému nájmu naklonení, iní preferujú minimálne 1-ročný nájom, požiadajte našich maklérov, aby preverili možnosť krátkodobého nájmu.
Na začiatku nájmu treba mať pripravený väčší obnos peňazí. Pri podpise hradíte prenajímateľovi minimálne jedno nájomné vopred + minimálne jednomesačný depozit + jednomesačný nájom ako províziu našej RK. Na to aby ste si nehnuteľnosť mohli prenajať a prevziať, musíte mať k dispozícií aspoň 3 mesačné nájmy.
Depozit- kaucia je zábezpeka pre prenajímateľa a slúži na úhradu opráv a odstránení poškodení zariadenia a vybavenia v priebehu nájmu ako aj na úhradu nedoplatkov na energiách a službách po skončení nájmu. Obvyklá výška depozitu býva 1 až 2 mesačné nájmy, v závislosti od vybavenia nehnuteľnosti, alebo ak má nájomca v predmete nájmu zvieratko. Depozitná zábezpeka má byť vyúčtovaná a vrátená nájomcovi až po ukončení nájmu a prevzatí nehnuteľnosti. Depozit – kaucia neslúži ako akákoľvek splátka nájomného.
V špeciálnych prípadoch je možné naformulovať uplatnenie kaucie ako zmluvnej pokuty za predčasné ukončenie nájmu zo strany nájomcu.
Pokuta môže byť rôzna, záleží na očakávaniach prenajímateľa. Väčšinou však zodpovedá takáto pokuta výške 1 – mesačného nájmu a prenajímateľ môže použiť depozit a zúčtovať ho ako pokutu.
Závisí od konkrétneho majiteľa nehnuteľnosti, väčšinou to nie je problém.
Závisí od konkrétneho prenajímateľa nehnuteľnosti, ale naši makléri vedia, ktorí prenajímatelia domáce zvieratká tolerujú. Nehnuteľnosti, kde sú domáca zvieratká tolerované, sú v našej ponuke označené ako „petfriendly“. Prenajímateľ očakáva, že po ukončení nájmu dáte na svoje náklady nehnuteľnosť profesionálne vyčistiť, inak prenajímateľ zabezpečí profesionálne vyčistenie nehnuteľnosti a odráta Vám ich z depozitu-kaucie. Obvyklá výška depozitu v prípade nájmu so zvieratkom býva 1 až 2 mesačné nájmy.
V niektorých nehnuteľnostiach sú služby internetu a TV zahrnuté v cene nájmu. Požiadajte nášho makléra, aby preveril možnosti internetu a TV vo Vami vybranej nehnuteľnosti v spolupráci s prenajímateľom.
Obvykle, ak k Vám niekto príde a prespí ako krátkodobá návšteva, nie je potrebné prenajímateľovi túto skutočnosť oznamovať. Avšak v prípade, že s Vami bude bývať ďalšia osoba, musíte mať písomný súhlas prenajímateľa, keďže ide o zásadnú zmenu podmienok nájmu. Počet osôb, ktoré nehnuteľnosť užívajú ovplyvňuje aj výšku zálohových platieb za energie a služby.
Hlavne zaplatiť čo najskôr rezervačný poplatok. Po uhradení rezervačného poplatku je pre Vás nehnuteľnosť rezervovaná, nie je ponúkaná iným záujemcom, ale nie je ešte úplne stiahnutá z ponuky.
Áno, provízia sa platí z celkového sprostredkovaného predmetu nájmu, bez ohľadu na to, či je cena parkovacieho miesta zahrnutá v nájme alebo je cena parkovacieho miesta účtovaná samostatne.
Náš makléri majú veľmi dôkladne zmapovaný realitný trh a zároveň načúvajú Vašim predstavám o cene, za ktorú chcete predať nehnuteľnosť. Pozorne sledujete situáciu na realitnom trhu už niekoľko mesiacov vopred, viete za koľko predal byt Váš sused, prípadne známy z vedľajšieho domu, pozeráte si inzeráty podobných nehnuteľností v okolí a obvykle máte rozumne nastavenú cenu.
Maklér Vám odborne a detailne vysvetlí či Vami nastavená cena je v danom čase na realitnom trhu reálna, prípadne odporučí určitú úpravu ceny.
Opraviť nedostatky, vymaľovať a upratať má jednoznačne zmysel pri nehnuteľnosti kde nepredpokladáme kompletnú rekonštrukciu. Ak si totiž kupujúci kupuje nehnuteľnosť na to, aby sa tam čo najskôr presťahoval, alebo ju začal obratom prenajímať, určite uvíta ak nebude musieť hneď po kúpe riešiť opravy malých nedostatkov. Takže ak treba vymeniť tečúcu batériu, škvrny na stene prípadne poškodené parketové lišty, je oveľa lacnejšie opraviť ako dávať zľavu kupujúcemu.
Ak sa cena nehnuteľnosti stanovila už s ohľadom na tieto nedostatky, opravy nutné nie sú, kupujúcemu sa nedostatky oznámia pri prehliadke a uvedú sa aj v kúpnej zmluve.
Upravená záhrada vyzerá krajšie a priestornejšie a je to taká čerešnička na torte pri predaji domu.
Znalecký posudok je dobrý nástroj na správne nastavenie predajnej ceny (čo však neznamená, že každá nehnuteľnosť sa predá za cenu v znaleckom posudku). V prípade že nehnuteľnosť bude kupujúci financovať hypoúverom, znalecký posudok je podmienkou.
Obvykle naša spoločnosť disponuje kľúčmi od prázdneho-neobývaného domu alebo bytu, ktorý predávame. Umožňuje to dohodnúť termín obhliadok so záujemcami o kúpu kedykoľvek, aj počas víkendov, prípadne vo večerných hodinách, aby sme neobmedzovali predávajúceho. Maklér ktorý rieši predaj, zrealizuje podrobnú obhliadku nehnuteľnosti, preverí od majiteľa podrobné detaily o nehnuteľnosti, na ktoré sa obvykle pýtajú potencionálni kupujúci.
V prípade, že v nehnuteľnosti býva predávajúci alebo nájomca, vždy spolu nájdeme vhodný termín a čas obhliadok, ktoré sa snažíme dohodnúť kontinuálne za sebou.
Vo väčšine prípadov je provízia už zahrnutá v inzerovanej cene. Ak majiteľ požaduje presnú sumu za byt alebo dom a nechce ísť pod túto sumu, RK navýši predajnú cenu o províziu a takto navýšenú cenu nehnuteľnosti uvedie do inzercie na realitných portáloch. Ak sa však nakoniec dohodne pri predaji nižšia cena ako bola v inzercii, RK získa províziu vypočítaním percenta z novej dohodnutej ceny.
Vo väčšine prípadov platí províziu predávajúci, pričom provízia je už zahrnutá v inzerovanej cene. Províziu si RK s majiteľom dohodne ako percento z konečnej predajnej ceny alebo pevnou čiastkou, paušálom, bez ohľadu na výslednú predajnú cenu. Provízia je pre predávajúceho nákladová položka pri predaji nehnuteľnosti a naša spoločnosť predávajúcemu daňový doklad.
Naša spoločnosť neviaže predávajúceho k exkluzívnej zmluve, uprednostňujeme tzv. neoficiálne výlučné zastúpenie pri predaji nehnuteľnosti. To znamená, že predávame byt alebo dom na základe zmluvy o sprostredkovaní ako jediná RK, ale majiteľ má naďalej možnosť – v prípade že nie je s našou prácou spokojný, s nami spoluprácu kedykoľvek ukončiť alebo pridať inú RK. Väčšinou sa tak však nestane. Prípadne majiteľ hneď na začiatku poverí predajom viaceré RK, pričom majú všetky RK rovnakú inzerovanú cenu a výšku provízie.
Nehnuteľnosť sa snažíme zachytiť presne v tom stave v akom bude prezentovaná na obhliadkach, nepoužívame preto zariaďovacie predmety na dotvorenie interiéru a exteriéru, skôr využívame to, čo sa v nehnuteľnosti už nachádza. Základ je uprataná nehnuteľnosť,, aby izby pôsobili realisticky, čisto a aby sme ukázali metre štvorcové ktoré predávame. V kuchyni sa snažíme mať prázdnu pracovnú dosku, drez aj jedálenský stôl. V kúpeľniach odstraňujeme všetku kozmetiku a predmety (zubné kefky a iné), fotíme prázdne poličky, vane, sprchové kúty. Odstraňujeme osobné obrázky a fotografie z interiéru, náboženské symboly a iné.
Na posteliach používame neutrálne posteľné prikrývky na zakrytie paplónov a vankúšov. Sedací nábytok fotíme bez ochranných návlekov a bez dek. Odporúčame doplniť chýbajúce žiarovky aj v lampách s viacerými žiarovkami. Prirodzené svetlo prenikajúce do bytu je základ – vytiahneme žalúzie, odhrnieme záclony.
Ak je pri dome záhrada, poradíme majiteľovi pokosiť trávnik, ak je v záhrade bazén, mal by byť napustený a vyčistený.
Fotografie a video zabezpečuje náš firemný fotograf, s použitím širokouhlého objektívu, profi fotoaparátu a 360-stupňovej kamery na snímanie interiéru a exteriéru (scanerom Matterport). Fotografujeme interiér výlučne horizontálne, aby sa pekne zobrazoval na realitných portáloch na internete. Termín na fotografovanie si dohodneme podľa Vašich časových možností, podľa počasia a v tej časti dňa, aby boli fotografie a video reprezentatívne a vynikli všetky prednosti Vašej nehnuteľnosti.
Byty a domy v pôvodnom stave budú vždy kompletne rekonštruované a nemá zmysel tam čokoľvek opravovať, meniť dispozíciu, niečo rekonštruovať alebo zariaďovať, kupujúci to neocení.
Ak nábytok nie je príliš starý, a vedel by ho niekto použiť, môžete skúsiť zariadenie darovať za odvoz, treba sa však zaoberať nafotením, zmeraním a uverejnením na darovacích portáloch. V byte väčšinou nechávame sanitu a pôvodnú kuchynskú linku. Ostatné miestnosti prezentujeme v inzeráte prázdne, bez nábytku. V nehnuteľnosti by mala byť počas obhliadok aktivovaná elektrina, fungujúce osvetlenie všetkých miestností (stačí žiarovka bez svietidla), tečúca voda a funkčná toaleta. V zimných mesiacoch odporúčame temperovať nehnuteľnosť.
Sú investiční záujemci o kúpu, ktorí nechcú v nehnuteľnosti bývať, ale ju využívať na prenájom. Takže ak je nehnuteľnosť zariadená, pripravená na okamžitý prenájom alebo je dokonca dlhodobo a výhodne prenajatá, je možné ju predať aj s nájomcom a existujúcou nájomnou zmluvou, nový majiteľ len pristúpi k existujúcej zmluve a bude nájomcovi prenajímať nehnuteľnosť za dohodnutých podmienok aj naďalej.
Ak nehnuteľnosť nie je prázdna, súčasní majitelia alebo nájomníci budú musieť strpieť obhliadky potenciálnych kupujúcich, vždy spolu nájdeme vhodný termín a čas obhliadok, ktoré sa snažíme dohodnúť kontinuálne za sebou. Ak v byte býva viac nájomcov a každý si zamyká svoju izbu, je nutné aby majiteľ alebo maklér oznamoval termín obhliadok každému nájomníkovi a zabezpečil si tým otvorenie izieb a možnosť ukázať celú nehnuteľnosť potencionálnemu záujemcovi.
Byty sa predávajú počas celého roku, ale ak zaradíme byt do predaja počas letných prázdnin a dovoleniek, kedy je veľa ľudí odcestovaných, je menšia odozva na inzerát a vytvára to dojem, že o byt nie je veľký záujem. Avšak príchodom septembra-októbra, po skončení dovoleniek, sa dopyt opäť objaví a to aj pri pôvodnej vyššej cene. Domy sa lepšie predávajú na jar, ľudia sa príliš nechcú sťahovať cez zimu do domu. Ale nie je to pravidlo, práve na prelome roku si ľudia dávajú predsavzatia zmeny bývania a začnú hľadať dom.
Ak klienti pri kúpe domu a bytu menia školy, škôlky, snažia sa presťahovať do konca prázdnin. V princípe platí, že nehnuteľnosti sa predávajú počas celého roku a počas prázdnin nie je dobré znižovať výrazne cenu. Odporúčame umiestniť nehnuteľnosť na trh na začiatku na prelome mája-júna, aby sa zistila odozva záujemcov pri úvodnej cene. Ak počas júna ľudia nevolajú, je cena príliš vysoká a neodzrkadľuje dopyt na trhu a zníženie ceny bude potrebné nielen vzhľadom na nízky počet záujemcov počas dovolenkovej sezóny.
Vaše fotografie a video si radi pozrieme, avšak pre naše účely profesionálne fotografie a video zabezpečuje náš firemný fotograf, s použitím širokouhlého objektívu, profi fotoaparátu a 360-stupňovej kamery na snímanie interiéru a exteriéru (scanerom Matterport).
Fotografie sú širokouhlé, s dobrým svetlom, horizontálne, s uprataným interiérom.
Balkón, loggia alebo terasa je súčasťou fasádneho systému a ich plocha sa nezapočítava do plochy bytu, ktorá sa inzeruje, alebo ktorá je uvedená na liste vlastníctva. Ale plocha pivnice do plochy bytu v liste vlastníctva takmer vždy vstupuje. Sú však bytové domy, kde sú pivnice a sklady predávané samostatne a sú uvedené aj samostatne na liste vlastníctva a pripočítavajú sa k ploche bytu.
Predajnú cenu za garáž uvádzame samostatne.
V dnešnej dobe je veľmi nízka ponuka nehnuteľností na predaj a šanca, že vaša nehnuteľnosť sa predá rýchlo, a potom sa nebudete mať kam presťahovať, je vysoká. Odporúčame teda najprv vybrať nehnuteľnosť pre Vás, zarezervovať ju a až potom dať do predaja vašu nehnuteľnosť.
Úprimne, ak sa jedná o byt ktorý má moderné zariadenie ktoré nebude nový majiteľ celé vymieňať, klient väčšinou ocení kvalitné materiály a použité zariaďovacie predmety a spotrebiče hlavne v kúpeľni a kuchyni. Ak máte v byte drahú luxusnú sedaciu súpravu, jedálenský stôl či posteľ, ich hodnotu kupujúci neocení v kúpnej cene.
Záleží na type nehnuteľnosti a druhu opravy. Napr. ak sa predáva nehnuteľnosť v zime a je potrebné vymeniť dlažbu na terase, je jednoduchšie priznať závadu a poskytnúť zľavu. Nový majiteľ si opraví dlažbu na jar a použije materiál a farebné prevedenie podľa svojich preferencií. Ak je nehnuteľnosť počas predaja prenajímaná a je zložité zabezpečiť opravu, je jednoduchšie poskytnúť zľavu.
Nie je to problém. Výmaz záložného práva zabezpečí Vaša banka po úhrade nesplatenej časti úveru zo strany kupujúceho
Odporúčame podať žiadosť o predčasné splatenie úveru po tom, ako bude kupujúcemu schválený úver.
Oficiálne sa zdaňuje rozdiel medzi nadobúdacou cenou bytu a predajnou cenou bytu. Ak neviete určitú časť ceny za zariadenie pokryť dokladmi, je možné v kúpnej zmluve rozdeliť cenu nehnuteľnosti na cenu bytu a cenu zariadenia, pričom zariadenie nie je predmetom zdanenia. Avšak ak kupujúci chce čerpať úver na kúpu bytu vrátane zariadenia, rozdelenie ceny na byt a zariadenie mu znemožní čerpať úver aj na oddelenú časť ceny bytu, ktorá je určená ako cena zariadenia a nábytku.
Predávajúci podpisuje počas predaja nehnuteľnosti niekoľko dokumentov. Zmluvu o budúcej zmluve (tripartitnú zmluvu), Kúpnu zmluvu a Záložnú zmluvu. Pri ZBZ a KZ je možné byť zastúpený na základe splnomocnenia inou osobou, pričom odporúčame v plnej moci uviesť presný právny titul a predaj konkrétnej nehnuteľnosti. Kde sa však nedá zastúpiť plnou mocou je podpis Záložnej zmluvy v banke kupujúceho. V takom prípade vám financujúca banka kupujúceho doručí do zahraničia potrebné dokumenty na vašu adresu, zabezpečíte overenie Vášho podpisu na slovenskom konzuláte, niektoré banky akceptujú overenie podpisu aj na českom konzuláte. Pri predaji nehnuteľnosti v hotovosti, podpis Záložných zmlúv nie je potrebný a splnomocnenie postačuje.
Financujúca banka kupujúceho pripravuje záložné zmluvy, ktoré podpisujú predávajúci spolu s úverovými zmluvami ktorými banka požičiava peniaze na kúpu danej nehnuteľnosti kupujúcemu, takže nie je možné, aby ste podpísali záložné zmluvy k úveru, ktorý nebude poskytnutý. Podpis záložnej zmluvy a jej vklad do katastra zabezpečí banke záruku za peniaze ktoré následne pošle na účet predávajúceho. Vznik záložného práva musí predchádzať úhrade kúpnej ceny, preto túto zmluvu nemôže podpísať budúci majiteľ, ale súčasný majiteľ. Ak odmietnete záložné zmluvy podpísať, znemožníte čerpanie úveru a predaj vašej nehnuteľnosti nie je možný.
Túto informáciu o potrebe dlhšej lehoty na uvoľnenie nehnuteľnosti uvádzame väčšinou už do inzerátu, aby kupujúci boli oboznámení vopred. Ak kupujúci majú eminentný záujem o danú nehnuteľnosť, sú ochotní podpísať zmluvné dokumenty aj s podmienkami uvoľnenia nehnuteľnosti
Rezervačná záloha je zložená na základe Zmluvy o budúcej zmluve (tripartitnej zmluvy) na bankový účet notára do notárskej úschovy. Notár k úschove vyhotoví zápisnicu, ktorá určí za akých podmienok bude rezervačná záloha, ktorá je prvá časť kúpnej ceny, uvoľnená v prospech realitnej kancelárie ako provízia. Zvyšnú časť kúpnej ceny prevedie notár na účet predávajúceho a na úverový účet, na splatenie hypotéky predávajúceho, ak bola predávaná nehnuteľnosť založená.
Nie, po podpise ZBZ už neponúkame túto nehnuteľnosť iným záujemcom a v inzeráte označíme nehnuteľnosť ako REZERVOVANÚ.
Províziu platí predávajúci, na základe zmluvy o sprostredkovaní predaja. Sú však prípady, kedy províziu platí kupujúci – a to pri predaji špecifických nehnuteľností ktorú napr. predáva viacero RK a majiteľ chce inzerovať cenu bez provízie. Špecifickým príkladom sú nehnuteľnosti predávané na rakúskom trhu, kde platí províziu kupujúci a suma provízie nevstupuje do ceny nehnuteľnosti. Rakúske financujúce banky však tzv. „Nebenkosten“ (vedľajšie náklady) na obstaranie nehnuteľnosti započítajú do ceny nehnuteľnosti ktorú financujú a teda banka Vám požičia aj na províziu pre RK, aj na poplatky na kataster, dane a notára.
Sú záujemcovia, ktorí hľadajú tú pravú nehnuteľnosť už mesiace a sú takí, ktorí prídu na svoju prvú obhliadku ako takú. Výhodou prvej skupiny je znalosť trhu, ponuky v danom segmente a vedia už z krátkej návštevy posúdiť či sa jedná o dobrú ponuku. A takýto záujemcovia sa vyjadria priamo na obhliadke, že nehnuteľnosť berú. Nasleduje príprava zmlúv na predaj nehnuteľnosti a zrušenie ďalších obhliadok. Ak teda máte záujem a nechcete aby Vás niekto predbehol, ak nájdete tú vašu vysnívanú nehnuteľnosť, informujte nášho makléra ihneď, v opačnom prípade maklér realizuje obhliadky s ďalšími záujemcami.
Práca s dronom podlieha určitým pravidlám, vrátane obmedzenia súkromia majiteľov okolitých nehnuteľností, nad ktorými dron realizuje obrazový záznam.
Možnosť použitia dronu vopred konzultujeme s majiteľom nehnuteľnosti.
Áno, je možné si robiť vlastné fotky a videá počas obhliadky.
Vždy spolu nájdeme vhodný termín a čas obhliadok, ideálne v rámci denného svetla.
Kúpa nehnuteľnosti je veľmi komplexná záležitosť a je dôležité aby kupujúci videl čo kupuje, vrátane okolia. Preto ak klient preferuje večernú obhliadku kvôli pracovnej vyťaženosti cez týždeň, volíme – ak je to možné – radšej víkendovú obhliadku počas denného svetla.
Vzhľadom na obmedzenú ponuku nehnuteľností na predaj odporúčame preveriť si možnosti a podmienky financovania hypotékou ešte pred hľadaním vhodnej nehnuteľnosti. Vyhnete sa tak tomu, že budete navštevovať nehnuteľnosti ktoré sú mimo Váš rozpočet.
Nie, nevrátime. Rezervačná záloha prepadá v prospech predávajúceho a realitnej kancelárie, keďže počas rezervovania nehnuteľnosti sa táto neponúkala, nepredávala a predávajúci tak prišiel o čas aj možnosť predať to niekomu inému. Je povinnosťou kupujúceho riadne zvážiť svoje finančné možnosti ešte predtým ako podpíše Zmluvu o budúcej zmluve a zloží zálohu.
Vypracovanie znaleckého posudku hradí kupujúci – keďže je posudok potrebný na schválenie hypotekárneho úveru na kúpu nehnuteľnosti. Kupujúci môže využiť existujúci posudok, ktorý si dal krátko predtým vypracovať predávajúci, zaplatí zaň však kupujúci.
Ak sú spotrebiče po záruke, predávajúci Vám neposkytne záruku. Ak sú ešte v záruke, môže sa predávajúci zaviazať v kúpnej zmluve k súčinnosti pri vybavení reklamácie.
Detailný súpis zariadenia bytu je prílohou ku kúpnej zmluve.
Väčšinou sa zariadený byt predáva s nábytkom v cene bytu a majiteľ nedáva zľavu z ceny bytu ak sa vám nábytok nepáči. Mnohí kupujúci využijú existujúci nábytok – ak napr. budú byt ďalej prenajímať. Môžete požiadať o vypratanie určitého nábytku aby ste si ušetrili námahu so sťahovaním nábytku, ktorý nevyužijete. Väčšina majiteľov však uprednostňuje záujemcov, ktorí si prevezmú nehnuteľnosť tak ako leží a stojí a nemajú žiadne ďalšie výdavky na vypratávanie. Naopak – vypratanie nehnuteľnosti sa vyžaduje pri starom byte a dome, kde sa bude robiť kompletná rekonštrukcia.
Požiadavku na opravu konkrétnych nedostatkov uvádzame už v Zmluve o budúcej zmluve aj s povinnosťou predávajúceho na odstránenie.
Kupujúci, ktorý pri kúpe nebude čerpať úver a má na kúpu peniaze na účte v banke, platí tzv. v hotovosti. Pri podpise Kúpnej zmluvy presunie celú sumu kúpnej ceny na účet zmluvného notára. Notár uvoľní peniaze na účet predávajúceho na základe notárskej zápisnice, po predložení listu vlastníctva, na ktorom je uvedený už kupujúci. Časť kúpnej ceny uvoľní notár na účet realitnej kancelárie ako províziu, čiže predávajúci nedostane na účet celú sumu za nehnuteľnosť.
Znalec vypracuje znalecký posudok na obidve nehnuteľnosti pre financujúcu banku, ktorá schvaľuje úver, následne predávajúci podpíše Záložné zmluvy na obidve nehnuteľnosti a tieto sa vložia do Katastra nehnuteľností, kde sa nachádzajú predmetné nehnuteľnosti. Až po zapísaní plomby na obidvoch Listoch vlastníctva financujúca banka uvoľní kúpnu cenu na účet predávajúceho alebo na jeho úverový účet, ak treba splatiť predchádzajúcu hypotéku.
Odovzdanie nehnuteľnosti sa rieši ešte počas prípravy kúpnej zmluvy. Ak je nehnuteľnosť prázdna, obvykle predávajúci odovzdá nehnuteľnosť pár dní po pripísaní celej čiastky na účet. Čiže nie je dôležité kedy sa nehnuteľnosť prepísala v Katastri nehnuteľností, ale kedy bola uhradená celá kúpna cena. V prípade, že sa uvoľňuje platba z notárskej úschovy, k zaplateniu dôjde až pripísaním sumy na účet predávajúceho.
Naša spoločnosť vypracuje Preberací protokol, na základe ktorého predávajúci odovzdá nehnuteľnosť a kľúče kupujúcemu. Energie (elektrina, plyn, voda, odvoz smetí) sa prepisujú k dátumu prevzatia nehnuteľnosti. V prípade predaja bytu sa prepis vody a odvozu smetí sa prepis realizuje až podpisom Zmluvy so správcom bytového domu a to po predložení Listu vlastníctva na meno nového vlastníka.
© expat experts 2024 / Created by +421 Studio
